حاسبة نسبة تغطية خدمة الدين DSCR
تستخدم البنوك نسبة DSCR في تمويل العقارات الاستثمارية لمعرفة هل يغطي دخل العقار أقساطه بهامش أمان.
جارٍ تحميل الأداة…
المعالجة والخصوصية: تُحسب النتيجة داخل متصفحك ولا تُرسل بياناتك إلى أي خادم.
طريقة الاستخدام
- أدخل الإيجار السنوي الإجمالي، نسبة الشغور، المصاريف التشغيلية السنوية، مبلغ التمويل، نسبة الفائدة أو الربح السنوية ومدة التمويل.
- تظهر النتيجة فورًا وتتحدّث مع كل تعديل.
- انسخ النتيجة، أو انسخ رابطًا يحفظ القيم نفسها لمشاركتها.
طريقة الحساب
NOI = الإيجار السنوي × (1 - الشغور) - المصاريف. خدمة الدين = القسط الشهري × 12. DSCR = NOI ÷ خدمة الدين. أعلى تمويل = القيمة الحالية لقسط شهري يساوي NOI ÷ النسبة المستهدفة ÷ 12.
مثال
المدخلات: الإيجار السنوي الإجمالي = 120,000، نسبة الشغور = 5 %، المصاريف التشغيلية السنوية = 24,000، مبلغ التمويل = 900,000، نسبة الفائدة أو الربح السنوية = 6 %. النتيجة: نسبة تغطية خدمة الدين: 1.29، صافي الدخل التشغيلي السنوي: 90,000.00، خدمة الدين السنوية: 69,584.55.
الحدود والملاحظات
- الحد الأدنى المقبول من DSCR يحدده كل بنك، ويطلب كثير منها 1.2 أو أكثر.
- بعض البنوك تحسب NOI بطريقتها أو تضيف احتياطي صيانة، فقد تختلف النتيجة.
أسئلة شائعة عن هذه الأداة
ماذا تعني نسبة 1.25؟
أن دخل العقار الصافي يساوي 1.25 مرة من الأقساط السنوية، أي هامش 25% فوق ما يلزم للسداد.
ماذا لو كانت النسبة أقل من 1؟
الدخل الصافي لا يغطي الأقساط، والفرق يدفع من مصدر آخر، وغالبا يرفض البنك الطلب.
كيف أرفع النسبة؟
بتخفيض مبلغ التمويل أو إطالة المدة أو زيادة صافي الدخل عبر رفع الإيجار أو خفض المصاريف.